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By L Marc Yang, Elite Home Inspection Services 房产交易的一个基本事实是：大多数参与方的利益都依赖于交易的成功。而交易成功与否很大程度上取决于买方是否对房屋状况比较满意；客观评估一个房屋的整体状况并如实告知客户，是职业房检师最主要的职责。为保证房检的客观性，房检师与房产交易成功与否不应该有任何利益关系。一个靠谱的房检师应该是依照业务规范，全面检查一个房屋，不夸大普通常见的问题，不淡化比较严重的问题，否则就可能损害客户以及交易各方的利益：要么导致客户放弃状况本来不错的房屋，浪费时间和金钱；要么客户买了问题房，因而也会损害经纪人的声誉。所以房检师除了扎实的专业知识，比较强的观察力和判断力之外，还需要遵守基本的职业道德。前者往往与个人的知识结构和对房屋系统的工作原理的理解程度有关，这里不做评论；下面主要讨论一下房检师的职业道德对于维护客户利益和正常房产交易的重要性。 关于房检师的职业道德，华盛顿州法律有明确详细的规定（WAC 308-408C-020 Ethics），除房检过程必须遵守业务规范（SOP）之外，比较重要的还有： 房检师如果与除客户之外的任何与本次房产交易有关的第三方有关系，包括商业关系，家庭关系等任何涉及利益冲突的关系，房检师都必须以书面形式告知客户。这个第三方可以是卖家，买家，评估师 (appraiser)，房产经纪人，贷款经纪人，甚至装修师傅等等。 房检师不能在房检报告中有意淡化/缩小房屋问题的严重性以促成交易，来换取经纪人更多的推荐； 不能接受除客户之外的任何第三方的房检报酬，除非告知客户并征得客户的同意； 房检师本人及其公司员工，或附属的公司员工在房检之后一年之内不得对该房屋任何部分或系统进行维护，更换，或升级以换取报酬； 房检师在做业务广告时，不得对自己除房检职业之外的，任何与房产有关的经历进行宣传，也不能进行虚假的或误导性的宣传，来促进自己的房检业务。 从上述可见，房检师的职业道德规范的一个重要方面就是要避免房检师与房产交易能否成功有利益关系；为此目的，就要禁止房检师与交易中除客户外的第三方有利益关系；这个第三方常常是房产经纪人。一个常见的违反职业道德规范的做法是房检师支付推荐费（referral fee）给房产经纪人（在房检师无需执照的州比较常见，在WA不常见，因为违法） ；如果房产经纪人接受推荐费，二者就构成利益关系，不仅也违反了经纪人的职业道德规范（Code of ethics），而且可能触犯了联邦（RESPA）和州内法律。 另外一个类似的违反职业规范的做法是房检师有意淡化房屋的缺陷，来促成交易，以期与经纪人建立良好的关系。这种做法常常会严重损害客户的利益，为靠谱的房检师和经纪人所不齿；更非从业的长久之道。因为如果房检师有意淡化比较严重的问题，导致客户买了问题房，不仅会损害房检师自己的声誉，也会损害经纪人的声誉及其长期利益。我们在房检过程中曾遇到有经纪人要求我们对房屋的状况进行夸大不实的描述，来劝说态度犹豫的客户；有经纪人要求我们在报告中去掉关于Deck安全隐患的说法，被婉拒；有经纪人在房检过程中会阻止我们与客户关于房屋状况的正常交流，担心客户对房屋状况了解太多；等等，各种奇葩。这样的经纪人我们基本不再与其有后续合作。与此相反，很多与我们长期合作的经纪人，不乏因为房检中发现重大问题而失去一些交易，但是反而双方会因此彼此信任；因为他们明白，这些交易不成是因为房屋状况本身而非房检师的问题。也有经纪人在我们查出一些比较大的问题之后，主动建议还在犹豫的客户放弃该房产。这样的经纪人自然会赢得客户的尊重，也常常是非常成功的房产经纪人。其实帮助客户买到状况满意的房屋，也是房产经纪人的长期利益所在；可惜有些人惑于眼前的利益，认识不到这个基本事实。 为尽量避免经纪人和房检师之间存在利益关系，一个常见的作法是经纪人推荐三个或以上的房检师给客户，由客户自己选择（一些本地比较大的房产经纪公司如 Windermere 和 John L. Scott都有类似规定或建议）。 有人认为 即便如此仍然难以避免这种可能的利益关系存在，所以最好买家不要用经纪人的推荐，而是自己找或是由家人朋友推荐房检师。这样当然可以，不过实际上大多数客户没有可靠信息来源，很难确定房检师是否靠谱；而且自己找的房检师也难免与经纪人熟识，因为这个圈子就这么大；而可靠的房产经纪人的推荐还是常常要比自己找的更靠谱一些。 与上述情况相反，有些房检师会有意无意的夸大房屋问题的严重性，一个原因是专业素质欠佳，判断不力，为了减轻自己的责任就把问题往严重了说；另外一个可能性就是有意的夸大，使客户放弃，期望客户在找到下一个房子的时候可能还会找他进行房检，从而增加自己的收入。前一种情况的一个例子来自资深房检师 Jim Brown的一篇文章，他曾经培训过的一个房检师会随身带着一颗玻璃珠，房检时放在地板上，只要玻璃珠向一个方向有轻微的滚动，这位房检师就会在报告中说地基下沉，建议结构工程师进一步检查地基。这是典型的夸大，因为造成地板倾斜的原因有多种，并不一定与地基有关；而且地板局部有轻微的倾斜很常见，也通常并不代表房屋结构有问题。后一种情况，有意的夸大问题的严重程度以促使买家放弃，更是猥琐和没有职业道德的行为。除了让客户浪费金钱和时间，错失状况本来不错的房产，这种夸大问题严重性的房检师往往会使房产交易变得非常困难，损害所有参与者的利益。 对潜在客户进行误导性的宣传也是违反职业道德的做法。譬如有房检师刚刚从业不到一年，竟对多位房产经纪人宣传自己已经做房检10余年，属于典型的虚假广告宣传。有房检师在社交论坛反对直接找其他专业人士如结构工程师，电工，管道工等对房屋进行个别项目检查，宣称需要先做房屋全面检查，在房检师查出问题之前其他专业人士不会进行检查，无法入手检查等等。此种说法要么是自己真实的想法，要么是有意为之，以增加潜在客户；不管如何，都具有误导性，是不靠谱和违反职业道德的行为，并贻笑于资深专业人士。因为房检师是 generalist，一般不会对房屋单个系统进行深入的检查，在问题比较严重或是无法判断时，会建议客户找更专业的人士来进一步检查，确认，或维修。所以客户如果只想检查房屋的某一方面譬如地基，屋顶，或下水管道系统等，或者对房屋的某个系统怀疑有问题，直接找专业人士可能是一个更好的选择（节省时间和金钱）；除非房检师自己也同时有相关的专业知识和执照。 以上我们列举剖析了一些房检师常见的违反职业道德的做法，也是比较可能会严重损害客户及交易各方利益的事情，还有其它一些不靠谱做法就不再一一列举。总而言之，在房产交易中一个靠谱的房检是保障客户（多是买家）利益以及房产经纪人长期利益的重要一环，此过程中房检师的职业道德水准和其专业知识至少一样的重要。

谁需要房检？ 最常见是买家在Offer（with inspection contingency）被卖家初步接受之后，进行房检；如果发现比较大的问题，买家可以要求卖家维修，继续还价或退出交易；或者买家做pre-offer房检，如果状况满意就可以在Offer 中选择放弃房检。次常见的是卖家做pre-listing inspection，以期发现问题，进行修葺，以使卖房过程更顺利，并卖出更满意的价格。比较少的是房主自己想对房子的状况有一个全面了解，雇房检师进行房检。 房检是否在房产交易中必须要做？ 答案是“No“。买家房检是房产交易中保护买家利益的一个选项，买家可以选择放弃房检。事实上在当前的（2020年初）卖方市场情况下许多买家选择放弃房检，以使自己的Offer对卖家更有吸引力。 房检是否重要？ 答案是“Yes“。房检往往是客户全面了解房屋状况和维护方法的最好机会，也是在房产交易过程中保护自己利益的一个重要机会。对房产经纪人来说，确保客户（买家）买到状况满意的房子或客户（卖家）把房产卖出最佳的价格也是其长期利益所在。借用一句被滥用的话：”房检是房产投资中最值得的一笔投资“，有一定道理。 房检的费用多少？ 这常常是客户问的第一个问题。目前大西雅图地区的普通住宅房检费用通常在$300 – 600之间，主要取决于房子的面积和新旧程度；较小的apartment/condo可能$200就够了，面积较大的豪宅可能需要$1000以上。每个房检师都有自己的收费标准，不过大概都在以上范围之内。房检费用相对房屋价值及可能的维修费用基本可以忽略，关键是找到一个靠谱的房检师；这个问题见下面详述。 房检通常检查哪些项目？ 根据华盛顿州相关法规（WAC 308-408C, Home inspector – Standards of Practice（SOP）房检师业务规范 [房检的定义：“The purpose of a home inspection is to assess the condition of the residence at the time of the inspection using visual observations, simple tools and normal homeowner operational controls; and to […]